이재명 정부가 출범 후 첫 부동산 정책으로 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 강력한 대출 규제 조치를 단행했습니다. 이번 정책은 서울 등 수도권 집값 급등과 가계부채 증가에 대응해, 실수요자 중심의 시장 재편과 투기수요 차단을 목표로 하고 있습니다. 특히, 소득이나 주택가격에 관계없이 대출 한도를 일률적으로 6억 원으로 제한하고, 갭투자(전세 끼고 매수)와 다주택자 주택담보대출을 원천적으로 봉쇄하는 등 역대급 강도의 대출 규제로 평가받고 있습니다.
이처럼 강력한 대출 규제 이후 부동산 시장이 어떤 흐름을 보일지 예측하기 위해서는, 유사한 환경에서 정책이 발표됐던 문재인 정부 시기 부동산 정책과 그에 따른 시장 반응을 상세히 살펴볼 필요가 있습니다. 아래에서는 문재인 정부 집권기(2020~2021년)와 이재명 정부 초반(2025년)의 금리, 유동성, 공급 상황을 비교하고, 문재인 정부의 주요 부동산 정책과 시장 반응을 분석한 뒤, 두 시기의 환경을 바탕으로 이번 대출 규제의 향후 시장 영향을 전망하겠습니다.
文 정부 vs 李 정부 금리, 유동성, 공급은 각각 어땠을까?
문재인 정부 집권기인 2020~2021년은 초저금리와 대규모 유동성 공급, 그리고 공급 부족 논란이 맞물렸던 시기였습니다. 코로나19 충격에 대응해 기준금리는 0.5%까지 인하됐고, 1년 3개월간 초저금리가 이어지면서 시중 유동성이 폭발적으로 증가했습니다. 2020~2021년 시중 통화량(M2)은 꾸준히 증가했고, 부동산 시장으로 자금이 몰리는 현상이 심화됐습니다. 주택 공급 측면에서는, 문재인 정부 시기 서울의 연평균 주택 공급(아파트+비아파트)은 7만4570호로 이전 정부 대비 소폭 늘었으나, 시장에서는 여전히 공급 부족 프레임이 강하게 작용했습니다. 특히 아파트 공급 비중은 2017년 42%에서 2019년 61%까지 증가했으나, 수요가 워낙 강해 가격 안정 효과는 제한적이었습니다.
2025년 이재명 정부 시기 역시 금리 인하 기대와 대규모 재정 유동성 공급, 공급 불확실성이 공존하고 있습니다. 2025년 하반기 기준, 한국은행은 경기 부양을 위해 금리 인하 가능성을 시사하고 있고, 실제로 시중 유동성(M2)은 전년 대비 5.7% 증가하는 등 유동성 확대 국면이 이어지고 있습니다. 정부는 35조 원 규모의 추가경정예산과 민생회복지원금, 지역화폐 등 확장 재정정책을 통해 시장에 대규모 자금을 공급하고 있습니다. 부동산 공급 측면에서는, 이재명 정부가 공급 확대를 최우선 과제로 내세우고 있으나, 실제 실행 계획은 아직 구체화되지 않아 단기적으로 공급 불확실성이 지속되고 있습니다.
| 구분 | 문재인 정부(2020~2021) | 이재명 정부(2025) |
| 금리 흐름 | 기준금리 0.5% 초저금리, 1년 3개월 유지 | 금리 인하 기대, 실질금리 하락 압력 |
| 유동성 공급 | 코로나 대응 확장재정, 시중 통화량 급증 | 35조 추경 등 대규모 재정, M2 5.7%↑ |
| 부동산 공급 | 연평균 7.4만호(서울), 아파트 비중↑ | 공급 확대 공약, 단기 실물 공급 불확실 |
| 시장 분위기 | 저금리·유동성→집값 급등, 공급 부족 논란 | 유동성 확대, 공급 불확실, 집값 강세 |
문재인 정부 주요 부동산 정책과 시장 반응 분석
문재인 정부는 2017~2021년 동안 26~28차례의 부동산 대책을 발표하며, 주로 대출·세제 규제 강화와 실수요자 보호, 그리고 공급 확대 정책을 순차적으로 시행했습니다. 이 중 시장에 가장 큰 파급효과를 미쳤던 대표 정책은 다음과 같습니다.
- 2017년 8·2대책: 규제지역 확대, LTV·DTI 강화, 재건축 주택공급 제한 등 수요 억제책 강화. 발표 직후 단기적으로 거래량 감소와 시장 관망세가 나타났으나, 저금리·유동성 환경에서 집값 상승세는 지속됐습니다.
- 2018년 9·13대책: 다주택자 주택담보대출 금지, 종부세 강화 등 투기수요 차단. 정책 발표 후에도 서울·수도권 아파트값은 강한 상승세를 이어갔습니다.
- 2019년 12·16대책: 투기지역 15억 이상 아파트 담보대출 금지, 분양가상한제 확대. 단기적으로 고가 아파트 거래가 줄었으나, 중저가 아파트로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 발생, 전체 시장 가격 상승은 지속됐습니다.
- 2020년 6·17대책, 7·10대책: 비규제지역 조정대상지역 지정, 실거주 의무화, 청약제도 개선 등. 규제 강화에도 불구하고, 수요가 규제 피한 지역으로 이동하며 지방 집값까지 동반 상승하는 현상이 나타났습니다.
| 정책명(시기) | 주요 내용 | 정책발표 후 시장 반응 |
| 8·2대책 (2017) | 규제지역 확대, LTV·DTI 강화, 재건축 제한 | 거래 감소, 단기 관망세, 집값 상승 지속 |
| 9·13대책 (2018) | 다주택자 대출 금지, 종부세 강화 | 단기 조정, 이후 서울·수도권 강세 지속 |
| 12·16대책(2019) | 15억 이상 아파트 대출 금지, 상한제 확대 | 고가 거래 감소, 중저가로 수요 이동 |
| 6·17/7·10(2020) | 비규제지역 조정, 실거주 의무, 청약 개선 | 풍선효과, 지방·비규제지역 집값 상승 |
비슷한 환경에 처한 두 정부, 향후 부동산 시장 흐름은?
문재인 정부와 이재명 정부 모두 초저금리, 대규모 유동성, 공급 불확실성이라는 유사한 환경에 처해 있습니다. 2020~2021년 문재인 정부는 반복적인 대출·세제 규제에도 불구하고, 저금리와 풍부한 유동성, 실질적인 공급 부족, 그리고 투기수요로 인해 집값 급등을 막지 못했습니다. 규제는 단기적으로 거래를 위축시키고, 시장에 일시적인 안정 효과를 줬지만, 근본적으로 수요를 억제하지 못해 결국 가격은 다시 상승세로 전환됐습니다.
2025년 이재명 정부 역시 금리 인하 압력과 대규모 유동성 공급, 공급 정책의 실행력 부족, 그리고 시장의 강한 수요라는 점에서 당시와 매우 유사한 조건을 갖고 있습니다. 이번 대출 규제는 문재인 정부의 단계적 규제보다 훨씬 강력한 '초강수'로 평가되며, 단기적으로 시장 거래 위축과 가격 상승세 진정 효과가 기대됩니다. 그러나, 공급 확대의 실질적 실행이 지연되고, 유동성 환경이 계속된다면, 규제 효과가 약화되면서 중장기적으로 집값이 다시 우상향할 가능성도 배제할 수 없습니다.
특히, 서울·수도권의 주택 수요가 여전히 견조하고, 공급 확충이 단기간에 이루어지기 어려운 구조적 한계, 그리고 저금리·유동성 환경이 지속된다면, 과거와 유사하게 규제의 풍선효과, 실수요자 피해, 지역 간 가격 격차 확대 등 부작용이 재현될 가능성이 높습니다. 이재명 정부가 대출 규제와 병행해 공급 확대의 신속한 실행, 실수요자 보호, 금융·PF 리스크 관리 등 다차원적 대책을 병행하지 않는 한, 단기적 진정 이후 중장기적으로는 집값 상승 압력이 다시 커질 것으로 전망됩니다.
이재명 정부 대출 규제 상세내용은 아래 링크 참조