제가 요즘 아파트 매수를 고민하고 있어서 지난달 말 발표한 대출 규제 정책 이후 부동산 흐름을 전망하기 위해 이것저것 찾아보고 있는데요. 그래서 오늘 가져온 건 유튜브 광수네 복덕방의 이광수 대표님의 시장 전망 영상입니다. 삼프로 인뎁스에 출연하셔서 향후 전망을 해주셨는데요. 이광수 대표님은 시장에서 대표적 하락론자로 분류되시기도 하죠. 그래서 일단 이광수 대표님 전망이라면 믿고 거르는 분들도 많으신 걸로 아는데요. 그래도 저는 다양한 전망을 찾아보려고 노력하는 편입니다. 과연 이번에는 어떤 전망을 하셨는지 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
정부의 강력한 부동산 대책과 시장 안정화 전망
최근 정부가 발표한 부동산 대책, 특히 6억 원 이하 주택담보대출 규제에 대해 많은 분들이 궁금해하셨을 텐데요. 이광수 대표님은 이번 정책을 매우 긍정적으로 평가했습니다. 그 이유는 이 정책이 예상치 못한 시점에 나왔고, 과거에 없던 새로운 정책이었기 때문이라고 설명했습니다. 예를 들어, 금요일에 발표하고 바로 다음 날인 토요일부터 시행하는 방식이나, 금액으로 대출 한도를 규제하는 방식은 이전에 없던 것이었습니다. 이처럼 정책의 효과를 극대화할 수 있는 특징들을 갖추고 있어서, 대표님은 이번 대책으로 부동산 시장이 매우 빠른 속도로 안정될 가능성이 높다고 보았습니다.
특히, 과거 부동산 정책들이 종종 유발했던 '풍선 효과'에 대해서도 언급했는데요. 과거에는 시장을 움직이는 수요의 주체가 '투자 및 투기 수요'였기 때문에, 한 지역이 규제되면 다른 지역으로 옮겨가는 풍선 효과가 나타났습니다. 하지만 최근에는 '실수요'와 '갈아타기 수요'가 시장의 중심이었다고 합니다. 예를 들어, 강남에 거주하기 위해 거액의 대출을 받아 아파트를 매수한 30대 사례처럼, 이들은 강남을 사지 못한다고 해서 강북으로 옮겨가지 않는다는 것이죠. 따라서 이번에는 풍선 효과가 거의 나타나지 않을 것으로 전망했습니다.
급격한 매물 감소와 유동성 장세의 특징
최근 집값이 급등한 주요 원인 중 하나로는 매물의 큰 감소를 꼽았습니다. 올해 초 9만 4천여 건이던 서울 아파트 매물량이 세 달 만에 7만여 건으로 급격히 줄어들었는데, 이는 팔린 것이 아니라 매도인들이 매물을 회수한 영향이 크다고 분석했습니다. 특히 송파구 같은 강남 3구 지역에서는 매물량이 거의 절벽 수준으로 급감하며 집값 상승을 부추겼다고 설명했습니다. 반면, 노원구처럼 매물이 오히려 늘어난 지역도 있어서 지역별 편차가 컸다는 점도 흥미로웠습니다.
이광수 대표님은 현재 한국, 특히 서울 아파트 시장의 수요가 '대출'을 기반으로 형성되어 있다고 강조했습니다. 과거에 비해 레버리지 비율이 훨씬 높아졌는데, 이는 생애 최초 주택담보대출 LTV 80% 확대나 정책대출 유입 등 정부가 대출 규제를 대거 완화했기 때문이라고 합니다. 한마디로 '유동성의 힘'으로 아파트 가격이 올랐다는 것이죠. 이로 인해 서울 아파트 가격은 마치 주식 시장의 차트처럼 급등락을 반복하는 모습을 보였고, 유동성이 들어오면 오르고, 유동성이 빠지면 진정되는 현상이 나타났다고 합니다. 또한, 최근 집을 매수한 연령대는 자산이 적지만 대출이 가능한 30대와 40대가 많았고, 이들은 시장 경험이 적은 '초심자'의 특징을 보였습니다. 반면, 50대 이상은 장기 보유자들이자 경험이 있는 투자자들이 집을 팔았다는 점도 주목할 만하다고 했습니다.
향후 주택 시장 전망과 '안정'의 의미
그렇다면 앞으로의 집값 전망은 어떨까요? 이광수 대표님은 이번 대출 규제로 인해 거래량이 크게 줄어들기 시작할 것이라고 내다봤습니다. 거래량이 줄면 매물이 다시 늘어나고, 매도인들은 호가를 낮추게 될 것이므로 결국 가격은 떨어질 수밖에 없다고 분석했습니다. 특히, 강남 3구 같은 지역도 2022년에는 5억에서 9억씩 가격이 빠진 전례가 있는 만큼, 투자 목적으로 움직이는 자산 시장은 결국 수요가 시장을 결정할 수밖에 없다고 강조했습니다. 수요가 감소하면 일시적으로 큰 변화가 없더라도 결국 가격은 하락한다는 것이죠.
이광수 대표님은 여기서 '부동산 시장의 안정'이라는 단어의 의미를 명확히 했습니다. 많은 사람들이 안정이라면 가격 상승률이 낮아지거나 현상 유지를 생각하지만, 대표님은 가격이 하락하는 것을 '안정'으로 본다고 말했습니다. 따라서 부동산 시장은 안정되면서 하락할 가능성이 높다고 전망했습니다. 급락 여부는 조금 더 지켜봐야겠지만, 강남 아파트의 경우에도 실거주가 아닌 투자로 보유한 비율이 50%에 달하는 곳도 있다고 합니다. 이런 투자자들은 주식처럼 가격이 더 빠질까 봐 매력이 없어진다면 매물을 내놓을 가능성이 크다고 설명했습니다. 앞으로의 주택 시장은 정부 정책에 따라 크게 움직일 것이므로, 향후 나올 정책들을 관심 있게 봐야 한다고 덧붙였습니다.