오늘은 최근 정부가 발표한 부동산 대책과 관련하여 명지대 한문도 교수님의 심층 인터뷰 내용을 바탕으로 핵심 내용들을 자세히 소개해 드리겠습니다. 사실 한문도 교수님은 시장에서 늘 폭락론을 외치시는 분으로 분류되시죠. 그래서 믿고 거르는 분들도 계실텐데요. 이번처럼 강력한 규제책이 나온 이후에는 시장 전망이 너무 어려워서 저는 이것저것 도움이 될만한 영상을 찾아보고 있습니다. 한문도 교수님은 역시 이번에도 폭락!을 외치실지 한번 살펴보겠습니다.
새로운 부동산 대출 규제와 갭투자 전면 차단
정부는 최근 강력한 부동산 대출 규제를 발표하며, 소유권 이전 전 조건부 전세대출을 활용한 갭투자를 전면 금지했습니다. 이는 사실상 갭투기 통로를 완전히 막아버린 것으로, 신축 아파트를 분양받아 전세를 끼고 잔금을 치르려 했던 분들이 큰 어려움을 겪게 되었습니다. 정부의 메시지는 "6억 이상은 빌리지 마라, 돈 빌려 집 사서 이사 들어가 살아라"는 것이었습니다.
이 대책은 시장에 즉각적인 충격을 주었습니다. 2020-2021년 폭락기보다도 최근 며칠 사이 주택 계약 취소 비율이 훨씬 높아질 가능성이 보인다고 한문도 교수님은 전했습니다. 이는 대책의 강력한 효과를 보여줍니다. 특히, 전체 주택 거래량의 60% 이상을 차지했던 3040세대의 갭투자 수요가 줄면서 거래량이 확실히 잡힐 것으로 예상됩니다.
과거 대책들과 달리, 이번에는 모든 금융권에서 규제가 동시에 시행되어 빈틈을 찾기 어렵다는 평가입니다. 이러한 강력한 조치가 유지된다면 올 하반기까지 시장은 예상보다 안정될 가능성이 높다고 전망했습니다.
주택 시장의 변화와 과거 정책에 대한 성찰
한문도 교수님은 전세대출이 주택 가격 폭등의 주요 원인 중 하나였다고 비판했습니다. MB 정부 때 도입되어 이후 정권을 거치며 대출 규모가 확대된 전세대출은 집값을 떠받치고 올리는 역할을 했으며, 이는 전세 사기 등 문제로 이어져 결국 국민 세금으로 집값을 지탱하는 기이한 구조를 만들었다고 설명했습니다. 이는 금융 산업이 국민 대출액을 늘려 이자 수입을 얻으려는 목적과 무관하지 않다고 보았습니다.
IMF와 한국은행도 GDP 대비 가계 부채 증가가 소비 감소로 이어진다고 경고했습니다. 이에 정부는 과도한 가계 부채를 막고 주거 안정을 꾀하기 위해 총력적인 대안을 준비해 발표한 것이라고 교수님은 분석했습니다.
이러한 정책 변화는 주택 가격의 근본적인 정상화를 목표로 하고 있습니다. 대출을 늘려 집값을 더 올리는 것보다, 집값을 낮춰 대출을 덜 받는 것이 바람직하다는 관점입니다.
'고소득 흙수저' 논란과 장기적인 시장 전망
이번 대책으로 고액 대출을 받아 고가 주택을 사려던 '고소득 흙수저'들이 일시적으로 손해를 본다는 주장이 있었습니다. 하지만 교수님은 장기적으로 집값이 하락하면 오히려 나중에 집을 살 기회가 생기는 것이기에, 개인적 관점보다는 국가와 서울시 발전을 위한 좋은 정책으로 이해해야 한다고 강조했습니다.
6억 대출 제한은 내수 소비 침체를 막기 위해 가처분 소득을 고려한 기준으로 분석됩니다. 맞벌이 부부가 5억을 모으고 6억을 대출받으면 서울의 중간 주택인 11억짜리 집을 살 수 있는 수준으로, 주택 가격이 부담 가능한 수준으로 균형을 맞춰가게 될 것이라는 예측입니다.
한 교수님은 부동산 시장의 장기적인 핵심 변수로 인구 감소를 지목했습니다. 결혼 건수가 급감하고, 10년 뒤인 2035년에는 주택 수요가 현재의 절반 이하로 떨어질 것이며, 현재 고령층이 소유한 대량의 주택이 시장에 나올 것을 고려하면 서울에도 일본식 주택 가격 조정이 올 수밖에 없다고 강력히 예측했습니다.
언론의 역할과 서울 핵심 지역에 대한 오해
한문도 교수님은 국내 언론의 부동산 보도 방식에 대해 강하게 비판했습니다. 외국에서는 드문 매주 부동산 통계 발표와 강남 등 고가 주택 가격 상승에 대한 반복적인 헤드라인은, 국민 불안과 투기 심리를 자극하는 주범이라고 지적했습니다. 이는 건설사의 입장을 대변하며 국가 발전에 도움이 되지 않는다는 비판입니다.
일각에서는 서울의 강남 3구 등 핵심 코어 지역은 인구 감소에도 가격이 떨어지지 않을 것이라는 주장이 나옵니다. 교수님은 핵심 지역의 가치는 인정하지만, 그 가치의 끝은 알 수 없다고 반박했습니다. 진정한 부자들은 오히려 단독주택을 선호하며, 일부는 경험 후 다른 대체 지역을 찾아나서기도 한다고 덧붙였습니다.
현재 한국 부동산 시장의 과열은 정부 정책의 잘못, 금융권의 과도한 대출, 그리고 언론이 특정 고가 주택을 일반화하는 보도 방식이 복합적으로 작용하여 만들어진 것으로 진단했습니다. 언론이 고가 주택 기사를 줄이고 일반 주택 시장에 초점을 맞춘다면, 심리 안정에 기여할 수 있다는 바람을 전했습니다.
공급 확대를 위한 제언과 지역 균형 발전의 필요성
교수님은 수요 억제 외에 근본적인 주거 안정을 위해 충분한 공급이 필요하다고 강조했습니다. 특히, 3기 신도시 사업에 속도를 내어 토지 보상이 거의 완료된 하남 교산 등에서 총 17만 호에 이르는 물량을 조속히 공급할 수 있다고 밝혔습니다. 수서 역세권 등 공공택지를 저렴한 분양가(조성원가 수준)로 공급한다면, 무주택자들이 충분히 기다릴 수 있는 환경이 조성될 것으로 보았습니다.
서울 도심 내 고밀도 개발을 통한 공급 확대도 제안되었습니다. 여의도 국회 주변이나 태릉 등 입지 규제 최소 구역을 활용하여 용적률을 2,500~3,000%까지 높여 대규모 주택을 공급한다면, 서울 핵심 지역의 주택 수요를 효과적으로 충족시킬 수 있다고 합니다.
마지막으로, 지방 소멸 문제를 해결하고 지속 가능한 발전을 이루기 위해서는 지역 균형 발전이 필수적이라고 강조했습니다. 서울 집중 현상은 과거 정책의 결과였지만, 이제는 모두에게 해로울 수 있다는 인식 아래 젊은 세대가 목소리를 내어 균형 발전을 촉구한다면 변화가 시작될 수 있다고 내다보았습니다.