서울 아파트값이 40주 만에 최대 주간 상승률을 기록하는 등 심상치 않은 조짐을 보이고 있습니다. 거래량도 신고 기한을 보름 정도 남긴 시점에서 이미 전 달 수준을 넘어섰죠. 이를 두고 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 앞두고 막차 수요가 몰렸다는 분석이 나오고 있습니다.
반면 이재명 대통령이 세금으로 집값을 잡지 않겠다고 밝힌 점과 과거 진보 정권 시절의 집값 급등에 대한 학습효과가 작용하면서 시장이 본격적인 상승세에 접어들었다는 의견도 적지 않은데요. 본 포스팅에서는 DSR 3단계 규제를 앞두고 있는 현재 부동상 상황과 달라지는 점에 대해 포스팅을 해보겠습니다.
1. 서울 아파트값, 40주 만에 최대 주간 상승률 기록
최근 서울 아파트값이 40주 만에 최대 주간 상승률을 기록하며 본격적으로 상승세를 이어가고 있습니다. 2025년 6월 둘째 주 기준 한국부동산원 집계에 따르면, 서울 아파트값은 전주 대비 0.26% 상승해 지난해 8월 이후 가장 높은 상승률을 보였습니다. 이번 상승세는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 인기 주거지뿐 아니라, 마포·양천·광진·강동·영등포 등 비(非)강남권까지 확산되고 있습니다.
실제로 마포구와 양천구 아파트값은 역대 최고가를 경신했고, 강동구는 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 거래량 역시 5월 기준 7,000건을 넘어서며 예년 대비 높은 수준을 기록했으며, 매물이 줄고 신고가 거래가 이어지면서 시장의 과열 우려가 커지고 있습니다.
새 정부 출범에 따른 불확실성 해소, 기준금리 인하 기대, 그리고 곧 시행될 DSR 3단계 규제를 앞둔 막차 수요까지 복합적으로 작용하며 서울 아파트값이 가파르게 오르고 있습니다.
2. DSR 3단계 시행, 무엇이 달라지는가? 연봉 1억 차주의 대출한도는?
DSR 3단계가 시행되면 대출 환경이 크게 달라집니다. 2025년 7월 1일부터 전 금융권 주택담보대출·신용대출·기타대출 등 사실상 모든 가계대출에 1.5%의 스트레스 금리가 더해져 대출 한도가 줄어듭니다. 이는 대출 심사 시 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, 미래 금리 변동 위험을 고려해 원리금 상환 부담을 높게 산정해 대출 한도를 낮추는 효과를 냅니다.
예를 들어, 연봉 1억 원인 차주가 30년 만기, 연 4.2% 금리 혼합형 주택담보대출을 받을 경우, 2단계 적용 시 약 6억 3,000만 원이던 대출 한도가 3단계에서는 5억 9,000만 원으로 약 3,300만 원(5%) 줄어듭니다. 변동금리 상품 기준으로는 5억 9,000만 원에서 5억 7,000만 원으로, 주기형(5년 주기 금리 변경)은 6억 5,000만 원에서 6억 4,000만 원으로 각각 한도가 축소됩니다. 다만, 지방 주택담보대출(서울·경기·인천 제외)은 올해 말까지 0.75%의 스트레스 금리만 적용돼 한도 감소 폭이 상대적으로 적습니다.
| 구분 | DSR 2단계 적용 | DSR 3단계 | 감소폭(금액) | 감소폭(비율) |
| 혼합형(4.2%) | 약 6억 3,000만 원 | 약 5억 9,000만 원 | 약 3,300만 원 | 약 5% |
| 변동금리 | 약 5억 9,000만 원 | 약 5억 7,000만 원 | 약 2,000만 원 | 약 3.4% |
| 주기형(5년 주기) | 약 6억 5,000만 원 | 약 6억 4,000만 원 | 약 1,000만 원 | 약 1.5% |
3. DSR 3단계 시행 이후 서울 부동산 시장 전망
DSR 3단계 시행 이후에도 서울 등 수도권 집값이 급격히 하락할 가능성은 낮다는 전망이 우세했습니다. 전문가들은 대출 규제 강화로 실수요자 중심의 거래 위축은 불가피하지만, 기준금리 인하 기대감과 공급 부족, 새 정부의 정책 기조 변화 등이 규제 효과를 상쇄할 것으로 분석했습니다.
특히 강남 3구와 용산·성동 등 인기 주거지는 대출 의존도가 낮고 자금 여력이 있는 매수자 중심으로 움직이고 있어, 스트레스 DSR 규제의 직접적 영향이 크지 않을 것으로 보였습니다. 다만, 소득이 낮거나 종전 대출이 많은 차주는 추가 주택 구매가 제한될 수 있고, ‘영끌’ 투자 수요는 줄어들 것으로 전문가들은 예상합니다.
결국, 대출 규제와 금리 인하 기대, 공급 부족 등이 맞물리면서 서울 부동산 시장은 ‘상고하중(상승·강보합·하락이 혼재)’ 형태로 움직일 가능성이 높으며, 단기적으로는 시장 열기가 이어지지만 장기적으로는 신중한 접근이 필요하다는 조언이 나오고 있습니다.