지난달 말, 가히 역대급이라고 할 만한 부동산 대출 규제 정책이 발표됐었죠. 관련해서 이후 부동산 시장이 급락할 것이냐, 조정을 받을 것이냐, 아니면 역사적 경험을 통해 봤을 때 곧 다시 상승을 이어갈 것이냐 등 의견이 분분했었는데요. 제가 부동산 시장의 매크로 흐름을 파악할 때 가장 많이 참고하는 분인 '분전' 김건우 대표님이 언더스탠딩에 출연하셔서 전망한 영상이 있어 관련 내용 상세히 요약해보겠습니다.
주요 대출 규제 내용
이번 규제는 여러 가지가 있지만, 가장 핵심적인 내용을 몇 가지 살펴보겠습니다.
- 최대 6억 원 대출 제한 및 6개월 내 전입 의무: 이 규제는 특히 상급지 주택 구매에 필요한 대출을 강력하게 제한합니다. 기존에는 집값 대비 비율로 대출 한도를 정했지만, 이제는 금액 기준으로 6억 원을 끊음으로써, 고가 주택 구매 시 필요한 대출금이 크게 줄어들게 되었습니다. 이는 상급지의 과도한 가격 상승을 막으려는 '스마트한' 접근이라고 평가했습니다.
- 유주택자 주택담보대출 금지: 수도권 등 규제 지역에서 이미 집을 가지고 있는 분이 추가 주택을 구입할 때 주택담보대출이 원칙적으로 금지됩니다. 이는 다주택자의 추가 매수를 억제하려는 상징적인 조치라고 할 수 있습니다.
- 조건부 전세자금대출 금지: 임대인이 바뀌는 경우, 특히 신축 아파트 분양 잔금 대출 시 전세입자가 전세자금대출을 받지 못하게 됩니다. 이는 갭투자 수요를 차단하려는 목적이 있지만, 신축 전세를 원하는 세입자들에게도 불편함을 초래할 수 있다는 지적이 있습니다. 또한, 이미 분양을 받아 입주를 앞둔 사람들에게도 소급 적용되어 자금 계획에 큰 혼란을 줄 수 있다는 비판도 제기되었습니다.
- 신용대출 연소득 이내 제한 및 정책 대출 축소: 개인의 신용대출 한도를 연소득 이내로 제한하여 주택 매수를 위한 자금 조달 여지를 줄였습니다. 서민 주거 안정을 위한 정책 대출 일부도 축소되었습니다.
- 가계 부채 총량 관리 강화: 연간 가계 부채 증가율을 더욱 낮춰 관리함으로써, 대출의 총량을 전반적으로 조절하겠다는 강력한 의지를 보였습니다.
시장 과열과 과거 규제와의 비교
이번 규제가 이렇게 강력하게 나온 배경에는 최근 부동산 시장의 과열이 있습니다. 잠실 리센츠가 반년 만에 30% 가까이 오르고, 강남 래미안 대치팰리스나 신반포 4차 같은 상급지 아파트들은 수억 원씩 폭등하는 등 상반기에 엄청난 상승세를 보였습니다. 특히 토지거래허가구역 해제 후 다시 확대 지정되었을 때, '집값은 건드려만 주면 폭등한다'는 심리가 강하게 작용하여 더욱 과열된 측면도 있었습니다. 이번 규제는 2019년 15억 원 이상 주택담보대출 금지 조치보다 더욱 강력하다고 평가받고 있습니다. 과거에는 신용대출이나 사업자 대출, 그리고 전세가 급등을 이용한 갭투자로 규제를 우회하는 경우가 많았습니다. 하지만 지금은 토지거래허가구역 지정과 6억 원 대출 규제가 겹쳐 갭투자가 어려워졌고, 신용대출까지 제한되어 자금 조달이 훨씬 힘들어졌습니다.
이번 규제가 시장에 미칠 영향
이러한 강력한 규제는 시장에 상당한 영향을 줄 것으로 보입니다.
- 혼란과 조정장 진입: 당분간은 규제 내용에 대한 혼란이 계속될 것이며, 특히 많이 올랐던 상급지를 중심으로 5~15% 정도의 의미 있는 가격 조정이 올 수 있다고 예상했습니다.
- 급락 가능성은 낮음: 하지만 급격한 폭락은 없을 것이라고 보는데, 이는 이번 규제가 매수 수요를 억제하는 것이지, 매물을 시장에 던지게 만드는 정책은 아니기 때문입니다. 오히려 집을 팔고 갈아타려던 사람들이 대출이 막혀 움직이지 못하면서 매물 감소로 이어질 수도 있다고 분석했습니다.
- 전세가 동향 주시: 향후 시장의 반등 여부는 전세가 움직임에 달렸다고 보았습니다. 매매가가 조정받는 동안 상급지의 전세가는 오히려 상승할 가능성이 있으며, 이 전세가 상승세가 강하면 매매가도 빠르게 반등할 수 있기 때문입니다.
- 지역별 차등 영향: 강남 등 상급지는 가격 레벨 자체가 높고 강한 규제가 맞물려 하반기에 조정이 올 가능성이 크지만, 서울의 중위 가격대 이하 주택이나 경기도 내 괜찮지만 그동안 많이 오르지 않았던 지역들은 하락하지 않거나 완만하게 우상향할 가능성도 있다고 보았습니다. 일부 지역에서는 대출 규제로 인해 구매 가능한 지역이 낮아지면서 풍선효과가 나타날 수도 있다고 예상했습니다.
- 매수 시점: 상급지 매수는 당분간 관망하며 지켜볼 것을 권했습니다. 반면, 서울 외곽이나 경기도에서 실거주 목적으로 집을 살 계획이라면 지금 규제 상황에서도 괜찮을 수 있다고 조언했습니다.
규제의 부작용 및 개선점
이번 규제는 필요한 조치였을 수 있지만, 몇 가지 우려되는 부작용과 개선이 필요한 점도 있습니다.
- 재개발·재건축 사업 차질: 공급 확대를 내세운 정부 정책과 달리, 다주택자 2주비 제한 등으로 인해 재개발·재건축 사업 진행에 차질이 생길 수 있습니다. 특히 '1+1' 분양을 선택했던 조합원들이 이주비를 받지 못하게 되어 사업 지연이나 갈등이 심화될 수 있다는 지적이 나왔습니다.
- 정책 대출 축소의 역효과: 지방의 정책 대출 축소는 집값 상승과 무관함에도 주거 복지 차원에서 악영향을 줄 수 있으며, 출산율 제고에 중요한 신생아 특례론까지 건드린 점은 아쉽다는 의견도 있습니다.
- '현금 부자'에게만 기회: 6억 원 대출 제한은 결국 현금 부자들만이 상급지 주택이나 '로또 단지' 분양의 기회를 얻게 만드는 불공정한 결과를 초래할 수 있다는 비판이 있습니다. 특히 소득 제한이 있는 신혼부부나 생애최초 특공에서 현금이 부족한 이들이 기회를 놓칠 수 있다는 점이 명확한 문제로 지적되었습니다.
- 임차 시장 구조 개편의 모순: 정부가 전세 갭투자를 비판하고 건전한 월세 시장을 육성하려는 방향은 이해되지만, 다주택자에게 추가 주택 대출을 금지하는 것은 월세 시장 활성화와 모순된다고 지적했습니다. 건강한 임대 시장을 위해서는 다주택자가 대출을 받아 월세 주택을 공급하고 적절히 납세하는 구조가 필요한데, 현재는 모든 형태의 레버리지를 통제하려는 경향이 강하다고 보았습니다.
결론적으로 이번 대출 규제는 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위한 강력한 조치였지만, 예상치 못한 부작용이나 정책적 모순점도 안고 있습니다. 앞으로 정부의 종합적인 부동산 정책이 어떤 그림을 그려나갈지, 그리고 시장의 핵심 지표인 전세가가 어떻게 변화할지 관심 있게 지켜봐야 할 시기입니다.