금융위원회는 27일 관계기관 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 개최해, 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억 원으로 제한하고, 갭투자 목적 조건부 전세대출 공급을 전면 금지하는 등 초고강도 대출 규제를 발표했습니다. 이번 조치에는 다주택자 주담대 금지, 6개월 이내 전입 의무 부과, 생애최초 주택구입 목적 주담대 LTV(담보인정비율) 축소 등도 포함됐습니다. 정부는 대출을 통한 부동산 투기와 가계부채 급증에 강력히 제동을 걸겠다는 의지를 분명히 했습니다.
갑작스런 초강경 대출규제, 원인은 무엇일까?
이번 대출 규제는 최근 수도권을 중심으로 한 부동산 시장 과열이 직접적인 배경이 되었습니다. 특히 어제 발표된 서울 아파트 주간 매매가격은 0.43% 상승하며 6년 9개월 만에 최대치를 기록하는 등 ‘패닉 바잉’ 현상까지 나타났습니다. 강남권, 마포·용산·성동구 등 한강벨트 지역을 중심으로 집값 변동률이 1%에 육박하는 등 과열 신호가 뚜렷했습니다. 이에 따라 정부는 가계부채 급증과 부동산 투기 수요 억제를 위해 강력한 대출 규제를 내놓을 수밖에 없었습니다.
이번 규제의 목적은 고가주택 구입에 과도한 대출이 활용되는 것을 막고, 갭투자 등 실거주 목적이 아닌 투자 수요를 차단하는 데 있습니다. 특히 강남권 등 고가주택 지역에서 대출을 많이 활용하는 수요를 겨냥해, 대출을 많이 받아야 집을 살 수 있는 계층에 직접적인 영향을 주도록 설계됐습니다. 또한 정책대출 축소, 신용대출 한도 강화 등으로 실수요자 보호와 투기 억제를 동시에 추구했습니다.
주요 내용 (1) : 금융권 대출 총량 및 개별 한도
금융권 전체 가계대출 총량관리 목표가 하반기부터 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축됐습니다. 정책대출(디딤돌·버팀목·보금자리론 등)은 연간 공급 계획 대비 25% 축소됐습니다.
이를 위해 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목표의 주택담보대출 한도를 1인당 최대 6억원으로 제한했습니다. 이는 역사상 처음인 조치로 그동안 소득에 따라 대출 받고 갚는 DSR을 적용해 왔으나 이제는 아예 최대 한도를 6억원으로 묶은 것입니다. 연봉이 10억원이어도 주담대 최대 한도는 6억원이 된 것입니다.
갭투자 목적 조건부 전세대출은 전면 금지됐으며, 40년 만기 대출은 은행별로 운영되던 기존 상황과 달리 주담대 만기가 30년으로 일률화됐습니다.
생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억 원으로 제한됐고, 신용대출은 차주 연소득 이내로 한도가 묶였습니다.
유주택자(1주택자)는 기존 주택을 6개월 이내 처분해야만 주담대가 가능하도록 규제가 강화됐으며, 신혼부부 등 서민층 대상 정책성 대출도 한도가 축소됐습니다.
주요 내용 (2) : 전입 의무 및 시행 시기
수도권에서 주택담보대출을 받아 집을 살 경우, 6개월 이내 해당 주택에 반드시 전입해야 합니다. 이로 인해 갭투자 등 실거주 목적이 아닌 투자 수요가 사실상 봉쇄됐습니다. 새로운 규제는 6월 28일부터 즉시 적용됩니다. 이날 이후 접수되는 대출부터는 모두 신규 규제가 적용됩니다. 정부는 금융권 현장점검 등으로 규제 준수 여부를 모니터링할 방침입니다.
| 구분 | 주요 내용 및 변경사항 |
| 주담대 한도 | 수도권·규제지역 주택담보대출 최대 6억 원 제한 |
| 다주택자 대출 | 수도권·규제지역 2주택 이상 보유자 주담대 전면 금지 |
| 1주택자 대출 | 기존 주택 6개월 이내 처분 시만 주담대 가능(처분 조건부 1주택자) |
| 생애최초 LTV | 수도권·규제지역 80% → 70%로 축소 |
| 대출 총량 | 하반기 가계대출 총량 목표 기존 대비 50% 감축, 정책대출 25% 감축 |
| 갭투자 규제 | 조건부 전세대출 전면 금지, 전입 의무 6개월 이내 부과 |
| 대출 만기 | 주담대 만기 30년으로 일률화(기존 40년 가능) |
| 생활안정자금 주담대 | 최대 1억 원 한도 |
| 신용대출 | 차주 연소득 이내로 한도 제한 |
| 서민·신혼부부 대출 | 정책대출(디딤돌·버팀목·보금자리론 등) 한도 축소 |
| 시행 시기 | 2025년 6월 28일부터 즉시 적용 |
대출 규제의 시장 영향 및 전문가 평가
이번 대출 규제가 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 전문가들은 단기적으로 수요 억제와 시장 숨 고르기 효과가 있을 것으로 평가했습니다. 특히 강남권, 마포·용산·성동구 등 한강벨트 지역을 중심으로 대출을 많이 받아 집을 사야 하는 계층에 직접적인 영향이 있을 것으로 분석됐습니다.
박원갑 KB국민은행 수택부동산전문위원은 “대출을 많이 받아야 집을 살 수 있는 지역일수록 영향이 크고, 그런 지역 중심으로 숨 고르기 장세가 나타날 것”이라고 전망했습니다. 다만, 현금을 풍부하게 보유한 자산가나 고소득 무주택자, 현금 부자는 대출 규제 영향이 미미해 시장 양극화가 더욱 심화할 수 있다는 지적도 나왔습니다.
또한, 중저가 주택이나 비인기 지역 실수요자에게는 대출 한도 축소, LTV 축소, 전입 조건 등으로 내집 마련이 더욱 어려워질 수 있다는 우려가 있습니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울 외곽지역 주택도 15억 원에 육박하는데, 대출 없이 자금조달이 어려운 중산층과 저소득층은 직격탄을 맞은 것”이라고 진단했습니다.
전문가들은 대출 규제가 집값 상승세 자체를 잡기보다는 상승 폭을 둔화시키는 정도에 그칠 것이라는 점에서, 장기적으로는 공급 부족, 금리 인하, 한채 선호 등 구조적 요인까지 해결해야 한다는 의견을 내놓았습니다.
결국 이번 대출 규제는 부동산 시장의 과열 분위기를 잠시 진정시키는 효과는 있겠으나, 시장 양극화와 실수요자 피해 등 부작용도 동반할 것으로 보입니다.