오늘은 박원갑 KB 부동산 수석전문위원님과의 심층 인터뷰 내용을 바탕으로 최근 부동산 시장 상황과 앞으로의 전략에 대해 아주 솔직하고 유익한 이야기를 나눠보려고 합니다. 현재 시장에 대한 정확한 이해를 돕고, 앞으로의 움직임을 예측하며, 현명한 대응 전략을 세우는 데 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다.
현재 부동산 시장, 어떤 흐름일까요?
지금은 조정 2단계에 진입했습니다.
현재 부동산 시장은 조정 국면으로 접어들었습니다. 위원님은 부동산 시장 조정이 주식과 다르게 즉각적이지 않고, 매수자들의 심리 변화에서 시작된다고 설명했습니다. 매도자들은 손실 회피 심리 때문에 급히 매물을 쏟아내지 않아, 가격 하락보다는 거래량 감소가 먼저 나타나는 특징이 있습니다. 부동산 조정은 1단계 무작정 매수하던 사람들의 종적 감춤, 2단계 관망세, 3단계 급매물 출현, 4단계 가격 조정의 패턴을 보이는데, 지금은 2단계인 관망세에 해당한다고 합니다.
6.27 대책, 불가피한 선택이었습니다.
이번 정부 출범 초기부터 나온 초강도 대출 규제, 일명 6.27 대책은 부동산 시장과 수요자 심리에 큰 영향을 주었습니다. 위원님은 이 대책을 국가 전체의 건전성을 감안했을 때 불가피한 선택이었다고 평가했습니다. 마치 집단 광기 같았던 시장의 변동성을 줄이기 위한 정부의 개입이 필요했고, 특히 강남과 마용성(마포, 용산, 성동), 한강 벨트를 정조준한 충격요법으로 볼 수 있다고 했습니다. 여론 조사에서도 긍정적인 평가가 더 많았다고 덧붙였습니다.
정책 효과는 시간이 필요합니다.
대책 발표 이후 집값 흐름은 약간 혼조세를 보이고 있습니다. 실거래가는 아직 정책 효과가 완전히 반영되지 않았으며, 시장을 정확히 보기 위해서는 실거래가보다는 수요자들의 심리 변화가 더 중요하다고 강조했습니다. KB부동산의 주간 아파트 시장 동향에 따르면, 서울 지역의 매수 우위 지수가 하락세를 보였고, 특히 강남에서 크게 떨어졌습니다. 이는 단기 급등에 대한 경계감과 상투를 잡을지 모른다는 두려움 때문이라고 합니다. 또한, 계약 파기나 일부 단지에서 나오는 급매물 소식이 지금 시장 분위기를 파악하는 더 정확한 지표라고 조언했습니다. 정부 정책 효과는 누적되어 나타나기 때문에 한 번에 큰 변화가 오지 않으며, 단기적으로는 정부를 이기는 시장이 없지만 장기적으로는 시장이 더 큰 힘을 가진다고 합니다.
앞으로 어떤 정책과 변화가 예상될까요?
추가 규제 가능성은 열려 있습니다.
현재 부동산 시장은 여전히 추가 대책에 대한 긴장감을 가지고 있습니다. 위원님은 예상되는 추가 정책으로 마포, 성동구 등 일부 지역의 추가 규제 지역 지정 가능성을 언급했습니다. 또한, 내년 5월까지 유예된 다주택자 양도세 중과세의 부활 가능성도 높다고 보았습니다. 전세 대출에 DSR을 포함하거나 장기보유 특별공제 제도 변경을 통해 1주택자에게도 일부 영향을 줄 수 있다는 점도 시사했습니다. 정부는 변동성을 줄이는 것을 목표로 하기 때문에, 언제든지 시장에 탄력적으로 개입할 수 있다고 경고했습니다.
부동산 문제, 아파트 중심의 사고가 필요합니다.
현재 부동산 문제의 핵심은 아파트에 집중되어 있다고 위원님은 진단했습니다. 빌라나 다세대, 다가구 등 비아파트 시장은 빌라 전세 사기 여파 등으로 인해 오히려 어려움을 겪고 있다고 합니다. 실제로 청담동의 고가 빌라는 허가 없이 살 수 있지만, 송파구의 아파트는 허가를 받아야 하는 모순적인 상황도 있습니다. 비아파트 시장은 6.27 대책의 대출 규제와 전세 보증 한도 축소 등으로 더욱 침체될 가능성이 있으며, 아파트와 비아파트를 구분하여 시장 안정책을 펼쳐야 한다고 강조했습니다.
시장은 이제 슈퍼파워입니다.
과거에 비해 현재 시장은 공룡이자 슈퍼파워가 되었으며, 광속의 움직임과 고지능화된 머리를 가졌다고 비유했습니다. 막대한 돈과 빠른 정보 유통, 그리고 구성원 간의 피드백으로 인해 지식이 평준화되고 시장의 힘이 강해졌다는 것입니다. 실제로 2005년 노무현 정부 때 M2 통화량이 1천조 원대였던 것에 비해 지금은 4,235조 원대로 시장의 파워가 4배 정도 커졌다고 설명했습니다. 과거에는 대책 발표 후 집값이 즉각 하락했지만 지금은 그렇지 않은데, 이는 시장의 파워가 커졌고, 재건축 중심에서 신축 아파트, 거주 목적 중심으로 시장 체질이 달라졌기 때문이라고 합니다. 이제는 시장을 억박지르기보다 변동성을 낮추는 쪽으로 정책 목표를 설정해야 한다고 강조했습니다.
전월세, 지방, 그리고 내 집 마련 전략은?
전월세 시장은 '네 얼굴'을 보입니다.
전세 시장은 현재 다양한 흐름을 보이고 있습니다. 갭투자 제한으로 전세 공급이 줄 수 있고, 주담대 문턱이 높아져 매매 대신 전세 수요가 늘어날 수 있습니다. 또한 올해부터 입주 물량 감소와 계약갱신청구권 행사 증가로 전세 유통 물량이 줄어들 가능성이 있습니다. 반면, 입주 단지에서는 잔금 대출 제한으로 전세 보증금을 동원하기 어려워지면서 반전세(월세)로 전환되는 흐름이 나타날 수 있다고 합니다. 비아파트 시장의 집주인들은 보증금 반환 의무 등으로 유동성 부담이 커질 수 있어 다각적인 시장 모니터링이 필요하다고 했습니다.
지방 시장, 이제는 다른 시각이 필요합니다.
이번 6.27 대책은 지방에 적용되지 않아 상대적으로 숨통이 트일 것으로 보입니다. 지방은 규제 완화, 입주 물량 감소, 저렴한 집값 등으로 인해 회복 양상을 보이고 있습니다. 실거래가 기준으로 보면, 6월 지방 아파트 실거래가 잠정 지수가 상승세를 보이며 부산, 대구, 대전, 울산 등 주요 광역시와 전주, 전남, 제주 등지에서 반등이 나타났습니다. 2022년 고금리 쇼크 때도 서울/수도권보다 적게 빠졌고, 현재 회복률도 수도권보다 높다고 합니다. 급반등은 아니지만, 정책 효과와 시장의 자율적 반등으로 서서히 움직이고 있다고 진단했습니다.
똑똑한 내 집 마련 전략이 중요합니다.
고소득 자수성가자들을 포함한 실수요자들에게는 다음과 같은 전략을 제안했습니다. 고가 주택 진입은 관망하며 타이밍을 더 잡는 것이 현명하고, 수도권이나 지방의 중저가 주택은 가격을 미리 확인하고 접근할 것을 권했습니다. 가장 중요한 것은 집에 돈을 맞추기보다 돈에 집을 맞춰야 한다는 점입니다. 또한, 젊은 세대는 한꺼번에 모든 욕망을 이루려 하기보다 단계적으로 목표를 달성하는 지혜가 필요합니다. 자금 여유가 있다면 경매 시장이나 신규 분양 시장(특히 외곽 미분양 초기 물건)에 관심을 가져보는 것도 좋다고 했습니다.
마지막으로, 실수요자들이 꼭 유의해야 할 점은 계약 전에 반드시 은행 창구에서 대출 가능 여부를 확인해야 한다는 것입니다. 자금 조달 계획서 작성 시 편법 증여 등에 주의하고, 가장 중요한 것은 선매도 후매수 원칙을 지켜야 한다는 것입니다. 집값이 불안한 시기에는 기존 집을 먼저 팔고 새집을 사는 것이 훨씬 안정적이며, 특히 인기 지역으로 이동하거나 비인기 지역에서 갈아탈 때 이 원칙을 지켜야 예상치 못한 위험을 피할 수 있다고 강조했습니다. 여러분의 현명한 부동산 투자를 응원합니다!